JStG 2024 & Wohnungsgemeinnützigkeit 2025
Datum:
Der Bundesrat hat in seiner 1049. Sitzung am 22.11.2024 dem Jahressteuergesetz 2024 (JStG 2024) zugestimmt. Das Gesetz wurde am 05.12.2024 im BGBl 2024 I Nr. 387 verkündet.
Mit dem JStG 2024 wurden in § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 AO die Katalogzwecke der Gemeinnützigkeit um die „Förderung wohngemeinnütziger Zwecke“ ergänzt.
Die Neuregelung tritt mit Wirkung vom 01.01.2025 in Kraft.
Quelle Bundesrat Kompakt, TOP 3 und BR-Drucksachen 529/24 [Artikel 17].
Vergünstigte Vermietung an hilfsbedürftige Personen
Die neue Nr. 27 lautet:
Die Förderung wohngemeinnütziger Zwecke ist die vergünstigte Wohnraumüberlassung an Personen im Sinne des § 53. § 53 Nummer 2 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Bezüge nicht höher sein dürfen als das Fünffache des Regelsatzes der Sozialhilfe im Sinne des § 28 des Zwölften Buches Sozialgesetzbuch; beim Alleinstehenden oder Alleinerziehenden tritt an die Stelle des Fünffachen das Sechsfache des Regelsatzes. Die Hilfebedürftigkeit muss zu Beginn des jeweiligen Mietverhältnisses vorliegen.“
Höhere Einkommensgrenze als bei mildtägiger Wohnraumüberlassung
Die Vermietung von Wohnungen an (wirtschaftlich) hilfsbedürftige Menschen als steuerbegünstigter Zweck ist nichts Neues. Im Rahmen mildtätiger Zwecke war das schon bisher möglich.
Die Neuregelung trifft also zunächst nur eine Klarstellung bezüglich der steuerbegünstigten Wohnraumüberlassung. Zugleich erhöhen sich aber die Einkommensgrenzen für die wirtschaftliche Hilfsbedürftigkeit. Statt des Vierfachen des Sozialhilferegelsatzes gilt das Fünffache; bei Alleinstehenden und Alleinerziehenden das Sechsfache statt des Fünffachen.
Nach Schätzungen fallen ca. 60 Prozent der deutschen Haushalte unter diese Einkommensgrenzen. Das betrifft insbesondere Familien mit nur einem Einkommen. Sie fallen ganz überwiegend unter diese Grenze.
Prüfung der Bedürftigkeit nur zu Vertragsbeginn
Die wirtschaftliche Hilfsbedürftigkeit der Mieter muss nur zu Beginn des Mietverhältnisses nachgewiesen werden. Aus mietrechtlichen Gründen wäre es ohnehin nicht möglich, Mieter wegen gestiegenen Einkommens zu kündigen. Mögliche Fehlbelegungen im Laufe eines Mietverhältnisses durch eine Verbesserung der Einkommenssituation der Mieter sind also ausdrücklich unschädlich.
Verbesserte Finanzierungsmöglichkeiten für Wohnraum
Die Neuregelung stellt klar, dass die vergünstigte Vermietung an hilfsbedürftige Personen – entsprechende Satzungszwecke vorausgesetzt – eine Zweckverwirklichung darstellt. Damit fällt sie in den Zweckbetrieb. Potentiell entstehende Verluste können damit aus allen anderen Einnahmen ausgeglichen werden.
Vor allem aber kann der Bau oder Kauf von Wohnungen aus allen Mittel des Vereins finanziert werden, also z.B. auch aus Überschüssen anderer Zweckbetriebe.
Keine Mietobergrenze
Geregelt wird in § 52 Abs. 2 Satz 1 Nr. 27 AO nur eine Einkommensobergrenze für Mieter, keine Obergrenze für die Höhe der Miete. Laut Gesetzesbegründung muss die Miete aber unter dem Marktüblichen liegen, da andernfalls keine Unterstützungsleistung der jeweiligen Körperschaft vorläge.
Laut Gesetzesbegründung reicht es auch aus, wenn die jeweilige Wohnung zu einem Mietzins vermietet wird, der nur die tatsächlichen Aufwendungen einschließlich der regulären Absetzung für Abnutzung deckt und keinen Gewinnaufschlag enthält.
Wohnungsgemeinnützigkeit als Nebenzweck
Ob diese neue Wohnungsgemeinnützigkeit tatsächlich zu einer vermehrten Neuschaffung günstigen Wohnraums führt, darf in Frage gestellt werden.
Weil die Vermietung nicht Hauptzweck des Vereins sein muss, kann die Wohnungsgemeinnützigkeit auch für Vereine relevant sein, die nur eine oder wenige Wohnungen vermieten. Das kann z.B. für Mitarbeiterwohnungen interessant sein. Grundsätzlich gibt es auch keine Bedenken, wenn an Mitglieder vermietet wird. Hier muss allerdings auf eine kostendeckende Miete geachtet werden, weil sonst eine verdeckte Gewinnausschüttung vorliegt, die die Gemeinnützigkeit gefährdet.